Analyse des actifs sous forme de bulle

Auteur : DG Master - Le musée présente des fabricants

Au cours des dix dernières années, les prix de l'immobilier dans les grandes villes chinoises (Pékin, Shanghai, etc.) ont augmenté de plus de 200 %, et le marché immobilier a connu une hausse de plus de 500 %. Par comparaison, le revenu par habitant à Pékin, Shanghai et dans d'autres villes est bien inférieur à celui de Tokyo et de la Corée du Sud au Japon, or les prix de l'immobilier à Pékin et Shanghai sont déjà supérieurs à ceux de Tokyo et de Séoul.

Pour les investisseurs, la bulle n'est pas catastrophique, et il est impossible de s'enrichir rapidement sans fluctuations du prix des actifs. La question centrale est : quand la bulle des prix des actifs va-t-elle éclater ? Pourquoi ? Selon l'auteur, il est difficile de prédire le moment de l'éclatement d'une bulle des prix des actifs, mais une analyse des causes de cet éclatement permet d'en avoir une meilleure idée. Prenons l'exemple du Japon.

En septembre 1985, le cinquième secrétaire au Trésor des États-Unis et le Japon signèrent un accord de « mise à l'équilibre » avec le gouverneur de la banque centrale. Le yen s'apprécia fortement. Cette appréciation entraîna un bref ralentissement de l'économie japonaise à l'automne 1986.

À cette fin, le gouvernement japonais a ajusté le taux d'intérêt légal à deux reprises, en novembre 1986 et février 1987, le faisant passer de 5 % à 2,5 %. Parallèlement, le taux de croissance des diffuseurs (M2 + CDS) a également progressé, passant de 8 % à 12 % en 1987.

Cependant, à cette époque, le taux d'investissement des entreprises japonaises dans les équipements était élevé depuis plusieurs années, et les fonds excédentaires n'ont pas été entièrement réorientés vers la production. Au contraire, ils ont alimenté la hausse des prix des actifs tels que les actions et l'immobilier. La bulle spéculative ne cessait de grossir.

De grandes entreprises, des institutions financières et même des particuliers y ont participé. En quelques années seulement, des actifs tels que les actions et l'immobilier ont plus que triplé de valeur. Ce processus est quasiment identique à celui qu'a connu la Chine après 2005, à seulement vingt ans d'intervalle.

Plus tard, l'histoire de l'éclatement de la bulle immobilière japonaise est devenue célèbre, mais qu'est-ce qui a provoqué le krach du marché immobilier ? L'inflation en est la cause principale. Vers le milieu de l'année 1989, afin d'empêcher la hausse des prix, les autorités japonaises ont également commencé à prendre conscience de la gravité de la situation. Le 31 mai, le taux d'escompte officiel a été relevé à 3 %.

5 %, et ce chiffre a été amélioré à 4,25 % en fin d'année. Parallèlement, les provinces tibétaines ont également pris un certain nombre de mesures pour limiter les transferts de propriété foncière. Plus important encore, en août 1990, la crise du Golfe a éclaté et les prix du pétrole ont flambé.

Afin de prévenir la hausse des prix du pétrole et l'inflation qui en découle, la Banque centrale du Japon a adopté une politique de resserrement monétaire, relevant son taux directeur à 6 %. De ce fait, les prix des actifs ont commencé à chuter. Si les autorités chargées de la politique monétaire avaient pris des mesures de resserrement opportunes dès le début de l'expansion de la bulle immobilière, cela aurait pu éviter de graves conséquences à l'avenir.

Mais pourquoi ne l'avez-vous pas fait ? L'auteur avance des raisons économiques et politiques. Selon la théorie économique traditionnelle, l'objectif principal d'une banque centrale est de maintenir la valeur de la monnaie et de prévenir l'inflation. Que ce soit en théorie ou en pratique, les variations du prix des actifs ne relèvent pas de la surveillance de la banque centrale.

Entre 1986 et 1988, malgré la hausse continue des prix des actifs au Japon, l'indice général des prix à la consommation n'a pas connu de fluctuations importantes, se maintenant à un niveau stable de 1 %. Par conséquent, la banque centrale a commis une erreur d'appréciation. Des situations similaires existent également aux États-Unis.

Après 2004, lorsque les prix de l'immobilier aux États-Unis ont flambé, et face aux interrogations du marché quant à l'existence d'une bulle immobilière, Greens Pan estimait qu'« il est impossible de prédire avec certitude l'existence d'une bulle spéculative ». Presque toutes les grandes économies ont trébuché sur le « rocher » de l'immobilier : les pays d'Amérique latine il y a 30 ans, le Japon il y a 20 ans et les « Quatre Petits Dragons » asiatiques il y a 10 ans.

Le système de régulation financière des États-Unis est irréprochable. Il y a quelques années, des erreurs similaires ont conduit à des échecs tout aussi retentissants. La raison profonde de ces erreurs réside non seulement dans des considérations théoriques, mais aussi politiques.

Dans un système démocratique, les votes sont cruciaux pour les politiciens. Il ne fait aucun doute que toute mesure prise pour faire baisser les prix des actifs aura un impact négatif sur vos votes. En effet, qu'il s'agisse d'actions ou d'immobilier, de nombreux aspects entrent en jeu et touchent presque toutes les classes sociales, au-delà de la classe moyenne.

Toute politique entraînant une baisse des prix des actifs est « impopulaire ». Même si le mécanisme de fonctionnement de la Fed semble indépendant en apparence, il n'en est rien. Par exemple, dans son autobiographie « Notre Nouveau Monde », Greenpan décrit précisément le comportement de la Réserve fédérale lorsque le marché boursier américain était « irrationnel » en 1996.

Si notre motivation pour relever les taux d'intérêt est de contrôler le marché boursier, cela déclenchera une tempête politique. On nous accuse de pénaliser les petits investisseurs et de ruiner les plans de retraite de tous. On peut s'attendre à ce que je sois assailli de questions dès le lendemain et convoqué à une audition au Congrès.

Toutefois, si la tendance inflationniste se poursuit, une politique de resserrement des conditions de transport de marchandises sera immédiatement mise en œuvre. En effet, l'inflation s'auto-alimente et, une fois généralisée, une inflation maligne risque de plonger la politique dans le chaos.

La crise sociale engendrée par l'inflation est bien différente des bulles spéculatives sur les marchés financiers. La plupart des services sociaux seront affectés par la hausse des prix à la consommation, et notamment les moyens de subsistance des populations les plus défavorisées. Il semble exister une forte corrélation entre les prix des actifs et les prix à la consommation.

Lors de la formation d'une bulle spéculative, le prix d'un actif se situe initialement à un niveau bas. Lorsque le prix de l'actif continue de grimper, il commence à augmenter. Autrement dit, dès que le prix s'amorce, la bulle spéculative atteint un stade dangereux. C'est pourquoi, à ce moment précis, des mesures de resserrement du marché du fret permettront sans aucun doute de faire éclater cette bulle.

Durant la bulle spéculative japonaise de la fin des années 1980, les prix à la consommation des résidents japonais n'ont pas connu de fluctuations importantes. Après plusieurs années de hausse des prix des actifs, les prix à la consommation au Japon ont augmenté en 1989. De 2001 à 2004, les États-Unis ont appliqué des taux d'intérêt bas. Par conséquent, lors de la bulle immobilière, les prix à la consommation n'ont pas connu de fluctuations importantes, mais les prix ont augmenté aux États-Unis pendant quatre ans. De 2003 à 2007, les prix de l'immobilier en Chine ont fortement augmenté, mais les prix à la consommation sont restés globalement stables.

Après 2007, les prix ont commencé à grimper. La logique de cette hausse mérite une analyse approfondie. À quel stade se situe la bulle des prix des actifs en Chine ? Selon moi, dès 2007, elle avait atteint son apogée et les effets de cette bulle se répercutaient déjà sur les prix à la consommation.

Face à la nécessité de maîtriser l'inflation, mon pays a alors adopté une politique monétaire restrictive, entraînant l'éclatement de la bulle spéculative. Le cours de la bourse a chuté de plus de 6 000 points. Cependant, la crise financière mondiale a interrompu ce processus d'éclatement de la bulle.

Sous l'effet des politiques de relance économique mises en place fin 2008, la bulle immobilière s'est amplifiée en 2009 et 2010. Il convient toutefois de noter qu'au second semestre 2010, l'ombre de l'inflation planera à nouveau. Nous serons une fois de plus confrontés au risque d'éclatement d'une bulle spéculative.

Bien que l'IPC annoncé mi-février soit inférieur aux attentes du marché, la pression inflationniste actuelle est forte. Les prix mondiaux des céréales et du coton ont augmenté de plus de 50 % ces derniers mois et continuent de progresser ; les migrations de travailleurs migrants se sont multipliées dans diverses régions. Plus important encore, la généralisation des taux d'intérêt négatifs sur les dépôts renforce la volonté des ménages de constituer des réserves de biens immobiliers.

Ce sont là de solides arguments pour favoriser la hausse des prix. Cependant, si l'inflation devient incontrôlée, le système de régulation des biens de consommation devra être relâché, ce qui entraînera une baisse des prix.

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